Die Immobiliensuche im Internet basiert auf einer Abfolge von Filtern, Quellen und Überprüfungen, die, wenn sie schlecht angeordnet sind, eher Lärm als verwertbare Ergebnisse produzieren. Zu verstehen, wie diese Werkzeuge funktionieren und vor allem, was sie nicht zeigen, kann eine erhebliche Zeitersparnis bringen.
Immobiliensuchfilter: Was nützliche von kosmetischen Sortierungen trennt
Die Mehrheit der Immobilienportale bietet Oberflächen-, Preis-, Standort- und Zimmeranzahlfilter an. Diese grundlegenden Kriterien reichen nicht aus, um eine relevante Auswahl zu treffen.
Der Filter, der die Qualität der Ergebnisse tatsächlich verändert, ist das Energetische Leistungsdiagnose (DPE). Seit dem 1. Januar 2025 gelten Wohnungen der Klasse G in Frankreich als nicht annehmbar für neue Mietverträge. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034.
Das Filtern nach Energieklasse betrifft also nicht nur Käufer, die auf ihren Verbrauch achten. Für ein Mietinvestitionsprojekt darf eine Wohnung der Klasse G nicht mehr neu vermietet werden. Dieses Filter zu ignorieren bedeutet, Immobilien zu betrachten, die vor einer Nutzung energetische Renovierungsarbeiten benötigen.
Ein weiterer Punkt, der selten genutzt wird: das Veröffentlichungsdatum der Anzeige. Eine Immobilie, die seit mehreren Monaten angezeigt wird, weist entweder auf einen vom Markt abweichenden Preis hin oder auf einen Mangel, den die Fotos nicht zeigen. Nach dem neuesten Datum zu sortieren und E-Mail-Benachrichtigungen zu aktivieren, bleibt die direkteste Methode, um zu den Ersten zu gehören, die reagieren. Auf der Website Services Immo sind die Anzeigen organisiert, um diese Art der Sortierung nach Kreuzkriterien zu erleichtern.
Online einen Immobilienpreis mit tatsächlichen Verkaufsdaten überprüfen
Die in den Anzeigen angegebenen Preise spiegeln nicht die abgeschlossenen Verkaufspreise wider. Die Diskrepanz zwischen dem geforderten Preis und dem unterzeichneten Preis variiert je nach geografischem Gebiet und der Anspannung des lokalen Marktes.
Um zu vergleichen, gibt es eine öffentliche Quelle: die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières), die über den Immobilien-Explorer von data.gouv.fr zugänglich ist. Diese Datenbank erfasst die tatsächlich von Notaren registrierten Transaktionen.
Die Nutzung erfordert einige Vorsichtsmaßnahmen. Die DVF-Daten geben weder den Zustand der Immobilie noch deren Etage oder das DPE an. Die Veröffentlichung kann auch mehrere Monate hinter dem aktuellen Markt zurückliegen. Die Konsultation der DVF-Datenbank liefert eine zuverlässige Größenordnung, jedoch keine direkt auf eine Anzeige anwendbare Schätzung pro Quadratmeter.
Anzeigen und Transaktionen kreuzen, um einen abweichenden Preis zu erkennen
Die Methode besteht darin, den Preis pro Quadratmeter der letzten Verkäufe in derselben Straße oder Nachbarschaft zu ermitteln und diesen mit dem angezeigten Preis der Anzeige zu vergleichen. Eine signifikante Abweichung nach oben rechtfertigt eine fundierte Verhandlung. Eine Abweichung nach unten sollte auf einen möglichen Mangel hinweisen.
Diese Kreuzung von Anzeigen/DVF dauert einige Minuten und verhindert, dass man Immobilien besichtigt, deren Preis nicht dem tatsächlichen Markt entspricht.
Immobilienanzeigenaggregatoren und spezialisierte Portale: Auswahl je nach Projekt
Portale wie Leboncoin, SeLoger oder PAP veröffentlichen nicht dieselben Anzeigen. Leboncoin konzentriert den größten Teil der Anzeigen zwischen Privatpersonen. SeLoger listet hauptsächlich Anzeigen von Agenturen. PAP positioniert sich auf Transaktionen ohne Zwischenhändler.
Die Nutzung eines einzigen Portals schafft einen toten Winkel. Aber das Öffnen mehrerer Tabs auf fünf verschiedenen Websites führt zu Duplikaten und Zeitverlust. Aggregatoren, die die Anzeigen mehrerer Plattformen auf einer einzigen Schnittstelle zentralisieren, lösen dieses Problem.
Was ein Aggregator besser macht als eine manuelle Suche
- Er erkennt Duplikate zwischen Portalen und präsentiert jede Immobilie nur einmal, was den Lärm in den Ergebnissen reduziert
- Er ermöglicht die Einrichtung einheitlicher Benachrichtigungen, anstatt eine Benachrichtigung pro Website zu konfigurieren
- Er bietet manchmal Filter, die auf den ursprünglichen Portalen fehlen, wie die geschätzte Mietrendite oder die Nähe zu Verkehrsanbindungen
Der Hauptvorteil eines Aggregators ist die Zeitersparnis. Die Qualität der Suche hängt dann von der Strenge der ursprünglichen Kriterien ab.
Energieklasse und Gültigkeit des DPE: Eine häufige Falle in Online-Anzeigen
Ein im Angebot angezeigtes DPE-Label kann veraltet sein. Die Berechnungsregeln für das DPE haben sich geändert, insbesondere für Wohnungen unter 40 m²: Eine Verordnung vom 25. März 2024 hat deren Klassifizierungsschwellen geändert. Ein Studio, das in Klasse E angezeigt wird, könnte mit der neuen Berechnung in Klasse D umklassifiziert werden oder umgekehrt.
Bevor man eine Immobilie auf der Grundlage ihres DPE annimmt oder ablehnt, sollte man das Datum der Diagnose und die verwendete Berechnungsmethode überprüfen, um zwei symmetrische Fehler zu vermeiden: eine Immobilie zu übersehen, die günstig umklassifiziert wurde, oder sich auf eine Wohnung einzulassen, deren tatsächliche Klasse schlechter ist als angegeben.
Checkliste vor der Kontaktaufnahme mit einem Verkäufer
- Datum der DPE-Diagnose: Ein DPE, das älter als zehn Jahre ist, ist nicht mehr gültig, und ein DPE, das vor der Reform der Berechnung durchgeführt wurde, kann für kleine Flächen veraltet sein
- Kohärenz zwischen dem angezeigten Preis und den letzten DVF-Verkäufen im selben Bereich
- Vorhandensein von Pflichtangaben in der Anzeige: Wohnfläche, ggf. Nebenkosten, Höhe der Grundsteuer
- Alter der Anzeige: Über drei Monate sollte die Immobilie besondere Aufmerksamkeit auf die Gründe für ihre Stagnation erhalten
Eine im Voraus korrekt gefilterte Immobilie reduziert die Anzahl unnötiger Besichtigungen und konzentriert die Zeit auf die Optionen, die tatsächlich mit dem Projekt kompatibel sind. Die Online-Immobiliensuche funktioniert besser als ein methodischer Trichter als als eine Erkundung durch die Seiten.
