Investeren in vastgoed in 2026 betekent rekening houden met een fiscaal kader dat sinds begin 2025 aanzienlijk is veranderd. Tussen de herintegratie van de LMNP-afschrijvingen in de meerwaarde, de duidelijke terugval van de huurinvesteringen en een markt voor bestaande woningen die weer opbloeit terwijl de nieuwbouw stagneert, worden patrimoniale afwegingen niet meer op dezelfde basis gemaakt als drie jaar geleden.
Welke indicatoren maken het mogelijk om de relevantie van een vastgoedinvestering vandaag te meten, en op welke levers kan men inwerken om zijn vermogen te optimaliseren?
LMNP na de begrotingswet 2025: wat verandert de herintegratie van de afschrijvingen
De begrotingswet voor 2025 (wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025) heeft de belasting op niet-professionele gemeubileerde verhuur grondig gewijzigd. De afschrijvingen die door niet-professionele verhuurders worden geboekt, moeten nu worden heringevoerd in de basis van de vastgoedmeerwaarde bij de verkoop. Deze regel is van toepassing op alle transacties die plaatsvinden vanaf 15 februari 2025, ook voor onroerend goed dat voor deze datum te huur is aangeboden.
Concreet zal een investeerder die meerdere jaren afschrijvingen heeft afgetrokken, zijn belastbare meerwaarde bij de verkoop met hetzelfde bedrag zien toenemen. De LMNP blijft een functionele status om laag belastbare huurinkomsten te ontvangen tijdens de exploitatie. Daarentegen wordt de verkoop van het goed aanzienlijk minder voordelig dan voorheen.
Deze verandering vereist een herberekening van de totale rentabiliteit van een gemeubileerde investering over de gehele houdperiode, en niet langer alleen op basis van het jaarlijkse rendement. Voor degenen die willen de website Impact Patrimoine verkennen, wordt de simulatie van verkoopscenario’s die deze nieuwe fiscale realiteit omvat, een vereiste voor elke verbintenis.
Huurrendement: vergelijking oud, nieuw en SCPI
De keuze van het vastgoedbeleggingsinstrument bepaalt zowel het rendement, het dagelijks beheer als de toepasselijke belasting. De onderstaande tabel vat de waarneembare kenmerken op de markt in 2026 samen, op basis van de trends die door professionele bronnen zijn vastgesteld.
| Criteria | Oud (klassieke verhuur) | Nieuw (fiscale regelingen) | SCPI (papiersteen) |
|---|---|---|---|
| Marktdynamiek 2025-2026 | Herstel van de transacties | Voortzetting van de daling van de bouwvergunningen | Gemiddeld herstel van de inzameling |
| Instapbedrag | Variabel afhankelijk van locatie | Prijs per m² hoger | Toegankelijk vanaf enkele duizenden euro’s |
| Beheer | Direct of gedelegeerd | Direct of gedelegeerd | Volledig gedelegeerd |
| Hoofdfiscale hefboom | Fiscale tekort, LMNP (hervormd) | Pinel afgeschaft eind 2024 | Geen specifieke regeling |
| Liquiditeit bij verkoop | Gemiddeld (verkooptermijn) | Gemiddeld tot laag (mogelijke korting) | Variabel afhankelijk van de secundaire markt |
De markt voor bestaande woningen toont een opmerkelijk herstel van de verkoopvolumes, terwijl de nieuwbouw zijn daling voortzet. Deze divergentie creëert een onevenwicht: het aanbod van nieuwe woningen neemt af, wat de prijzen in krappe gebieden kan ondersteunen, terwijl de bestaande woningen weer het belangrijkste speelveld voor investeerders worden.
De SCPI biedt een alternatief voor wie in vastgoed wil investeren zonder huurders of renovaties te beheren. De keerzijde is een geringere controle over het bezit en beheerskosten die het netto rendement verlagen.
Vermogensstrategie en belastingontwijking: de nog actieve levers
Met het einde van het Pinel-regime op 31 december 2024 en de hervorming van de LMNP is het landschap van vastgoedbelastingontwijking verkrapt. Verschillende mechanismen blijven toegankelijk:
- Fiscale tekort: renovatiewerkzaamheden aan een oud verhuurobject maken het mogelijk om kosten af te trekken van de huurinkomsten, zelfs van het totale inkomen binnen bepaalde grenzen. Deze hefboom wint aan waarde in een context waarin thermisch onrendabele woningen gerenoveerd moeten worden om verhuurbaar te blijven.
- SCI onder de vennootschapsbelasting: het bezit via een SCI die aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, maakt het mogelijk om het goed af te schrijven en de winsten opnieuw te investeren tegen een gematigd belastingtarief. De uitkering in dividenden blijft belast, wat een projectie over de tijd vereist.
- Verhuur van de hoofdwoning: er bestaat een belastingvrijstellingsdrempel voor de inkomsten uit de verhuur van een deel van de hoofdwoning, een weinig bekend regime dat wordt bevestigd door de Algemene Belastingwet (artikel geactualiseerd voor 2026).
IFI en niet-residenten: een verstrenging te anticiperen
Sinds 1 januari 2024 zijn de regels voor de belasting op vastgoedvermogen verscherpt voor niet-residenten die een belastbaar netto vastgoedvermogen van meer dan 1,3 miljoen euro in Frankrijk bezitten. De aangiftevereisten zijn strenger. Een nieuw artikel 1414 A van de CGI voorziet in een vermindering van de onroerende voorheffing op bepaalde tweede woningen voor Fransen die in het buitenland wonen en een woning in Frankrijk behouden.
Voor de betrokken investeerders krijgt het beheer van de eigendomsstructuur (direct, SCI, splitsing) een extra dimensie in de globale fiscale optimalisatie.
Marktrisico’s en signalen om te volgen bij huurinvesteringen
Een op de drie Fransen die een huurinvestering overweegt, geeft aan te wachten tot 2027 om een beslissing te nemen, volgens een studie die door de kamer van notarissen is verspreid. Deze terughoudendheid weerspiegelt een onzekerheid die zowel verband houdt met fiscale hervormingen als met de evolutie van de rentevoeten.
De huurvraag blijft structureel sterk, vooral in de grote steden en universitaire gebieden. De crisis op de nieuwbouwmarkt creëert een kans voor gerenoveerde bestaande woningen, op voorwaarde dat de kosten van de werkzaamheden en de energievereisten (DPE) onder controle worden gehouden.
Drie signalen verdienen bijzondere aandacht voordat men investeert:
- De evolutie van de rentevoeten, die de kosten van krediet en dus het hefboomeffect bepaalt.
- De verplichtingen voor energie-renovatie, die een rendabel goed in een passief kunnen veranderen als het zware werkzaamheden vereist om compliant te blijven.
- De lokale belasting, met name de onroerende voorheffing, waarvan de opeenvolgende verhogingen de netto rentabiliteit in bepaalde gemeenten aantasten.
De vastgoedmarkt in 2026 beloont investeerders die hun rentabiliteit na belastingen, na werkzaamheden en na verkoop berekenen, niet alleen op basis van het bruto jaarlijkse rendement. De simulatie over de totale houdperiode is het enige betrouwbare hulpmiddel geworden om te arbitreren tussen de verschillende beleggingsinstrumenten.
