Ein Immobilienprojekt erstreckt sich über mehrere Jahrzehnte. Der Erfolg eines Kaufs oder einer Mietinvestition hängt weniger von der Intuition ab als von der Fähigkeit, die Abweichungen zwischen dem, was man plant, und dem, was der Markt verlangt, zu messen. Immobilienprojekte, Kredite, Renovierungen, Gutachten: Jeder Posten birgt Variablen, deren finanzieller Einfluss je nach Art der Immobilie und Lage stark variiert.
Reelle Kosten eines Immobilienkaufs: die Posten, die der angegebene Preis nicht abdeckt
Der Kaufpreis einer Wohnung stellt nur einen Bruchteil des Gesamtbudgets dar. Notarkosten, Bankgarantien, Normierungsarbeiten und Kreditnehmerversicherungen kommen zum verhandelten Betrag hinzu. Ein Käufer, der diese Posten von Anfang an nicht berücksichtigt, riskiert, mit einem unzureichenden Finanzierungsplan dazustehen.
Auch interessant : Ideen und Inspirationen für eine einfache erfolgreiche Innenraumgestaltung
| Ausgabenposten | Altbau | Neubau |
|---|---|---|
| Notarkosten | Etwa 7 bis 8 % des Preises | Etwa 2 bis 3 % des Preises |
| Energetische Renovierungsarbeiten | Häufig (Dämmung, Heizung) | Selten notwendig |
| Kreditnehmerversicherung | Variabel je nach Profil und Dauer | Variabel je nach Profil und Dauer |
| Hausgeld (Jahr 1) | Oft hoch (Altbau) | In der Regel gering |
| Mobilisierbare Hilfen | MaPrimeRénov’, éco-PTZ | PTZ unter Bedingungen |
Die Differenz der Notarkosten zwischen Alt- und Neubau belastet das Budget eines Erstkaufs erheblich. Für ein Haus oder eine Wohnung zum gleichen Preis verursacht der Altbau einen notariellen Aufpreis von etwa fünf Punkten im Vergleich zum Neubau. Diese Differenz kann einen erheblichen Teil der Renovierungsarbeiten finanzieren.
Um Ihre Recherchen zur Finanzierung und den Schritten eines Projekts zu vertiefen, können Sie mehr über Mon Blog Habitat erfahren, der diese Themen ausführlich behandelt.
Auch interessant : Energieeffizienz in Ihrem Zuhause optimieren: Tipps und Ratschläge, um Fehler zu vermeiden
Energieeffizienzdiagnose und Wert der Immobilie: eine direkte Verbindung
Der DPE ist bei einem Verkauf oder Kauf einer Immobilie keine bloße administrative Formalität mehr. Seit dem schrittweisen Inkrafttreten des Gesetzes über Klima und Resilienz unterliegen Wohnungen der Klassen F oder G einem Wertverlust beim Wiederverkauf und sehen sich zunehmenden Einschränkungen auf dem Mietmarkt gegenüber.
Eine als G gekennzeichnete Immobilie kann bereits unter bestimmten Bedingungen nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Die als F klassifizierten Wohnungen werden folgen. Diese regulatorische Einschränkung verändert die finanzielle Gleichung einer Mietinvestition grundlegend.
Kriterien zur Überprüfung vor dem Kauf einer Altbauwohnung
- Die tatsächliche Energieklasse der Immobilie (nicht nur das angegebene Etikett, sondern die Details des Verbrauchs nach Posten: Heizung, Warmwasser, Belüftung)
- Der geschätzte Betrag der energetischen Renovierungsarbeiten, um mindestens die Klasse D zu erreichen, die den Erhalt des Vermögenswerts und die Mietfähigkeit sichert
- Die Berechtigung für öffentliche Hilfen (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, lokale Hilfen), die einen erheblichen Teil der Kosten der Arbeiten abdecken können
Der Kauf einer als E oder F klassifizierten Wohnung zu einem reduzierten Preis kann eine rentable Strategie darstellen, vorausgesetzt, die Arbeiten werden präzise kalkuliert. Ein ungünstiger DPE ist ein Verhandlungshebel für den Preis, kein Grund für eine systematische Flucht.
Immobilienkredit: über den nominalen Zinssatz hinaus vergleichen
Die meisten Ratgeber empfehlen, die Zinssätze zu vergleichen. Das ist ein Ausgangspunkt, aber die Gesamtkosten eines Immobilienkredits hängen von mehreren anderen Parametern ab, die manchmal mehr wiegen als einige Zehntel Punkte beim Zinssatz.
Die Kreditnehmerversicherung stellt einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits dar. Seit dem Gesetz Lemoine ist es jederzeit möglich, die Kreditnehmerversicherung zu wechseln, ohne Gebühren oder Strafen. Die Angebote der Versicherungsdelegation mit dem von der Bank angebotenen Gruppenvertrag zu vergleichen, ermöglicht es, die Gesamtrechnung über die Laufzeit des Kredits zu senken.
Die Variablen, die die tatsächlichen Kreditkosten verändern
- Der TAEG (effektiver Jahreszins), der Bearbeitungsgebühren, Versicherungen und Garantien einbezieht, gibt ein realistischeres Bild als nur der nominale Zinssatz
- Die Bedingungen der Modularität: Möglichkeit, Raten zu verschieben, vorzeitig ohne Entschädigung zurückzuzahlen oder die Laufzeit im Falle von Schwierigkeiten zu verlängern
- Die Art der geforderten Garantie (Hypothek, Bankbürgschaft wie Crédit Logement), deren anfängliche Kosten und mögliche Rückzahlungen stark variieren
- Zusätzliche Gebühren, die manchmal von der Bank auferlegt werden: Gehaltsabrechnung, Abschluss von Zusatzprodukten
Ein Kredit mit einem leicht höheren Zinssatz, aber einer günstigeren Versicherung und flexiblen Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung kann insgesamt günstiger sein. Der TAEG bleibt der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Kreditangebote zu vergleichen.
Besichtigungen und Preisverhandlung: die Signale, die es zu erkennen gilt
Die Besichtigungen sind der Schritt, an dem die meisten Fehler auftreten. Die Liebe auf den ersten Blick für einen alten Parkettboden, die freie Sicht, die Helligkeit: Diese Elemente zählen, dürfen aber keine teuren strukturellen Mängel verdecken.
Bei jeder Besichtigung verdienen drei Punkte technische Aufmerksamkeit: der Zustand des Daches und der Gemeinschaftsbereiche (in der Eigentümergemeinschaft zeigen die Protokolle der Hauptversammlung die beschlossenen oder bevorstehenden Arbeiten), die Konformität der elektrischen Installation und das Vorhandensein von Feuchtigkeit (Spuren an den Wänden, anhaltender Geruch, schwarze Fugen).
Die Preisverhandlung wird effektiver, wenn sie auf faktischen Elementen basiert. Ein ungünstiger DPE, geplante Gemeinschaftsarbeiten oder eine lange Verkaufsfrist sind konkrete Argumente. Eine Immobilie, die seit mehr als drei Monaten zum Verkauf steht, lässt in der Regel einen Verhandlungsspielraum.
In angespannten Gebieten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt, hat die Reaktivität Vorrang vor der Verhandlung. Ein bereits von der Bank genehmigtes Finanzierungsdossier verkürzt die Fristen und beruhigt den Verkäufer, was ebenso viel wie ein Angebot zum Preis wiegt.
Der Erfolg eines Immobilienprojekts hängt von der Genauigkeit der ursprünglichen Kalkulation ab, viel mehr als von der Suche nach der perfekten Immobilie. Eine zu einem fairen Preis gekaufte Immobilie, mit einem gut strukturierten Kredit und antizipierten Arbeiten, schafft über die Zeit Wert. Der erste Reflex bleibt, vor der Besichtigung zu kalkulieren.